Capannone, negozio o studio: conviene comprarlo a nome proprio, in società o in leasing?

Dipende dal risparmio di imposte anno per anno, da dove arrivano i soldi e da come pensi di uscire. In S.r.l. l’immobile si ammortizza piano e la vendita è tassata. Il leasing anticipa parte delle deduzioni, ma il confronto va fatto sull’intera durata dell’operazione, considerando canoni, interessi, riscatto e imposte in caso di vendita. L’acquisto a tuo nome con locazione alla società ha un trattamento diverso alla vendita, che dopo cinque anni di regola non è tassata se non sei un imprenditore. Il canone deve essere di mercato e conta anche da dove prendi i soldi per comprare. Dal 1° gennaio 2027 le regole sulle imposte sui redditi si trovano nel nuovo testo unico, il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, con una numerazione diversa degli articoli.

Se lo compra la S.r.l.

La società deduce l’ammortamento del solo fabbricato. Il terreno non si ammortizza e, se non è stato pagato a parte, vale almeno il 20% del costo, il 30% per i fabbricati industriali, cioè quelli destinati a produrre o trasformare beni (art. 36, comma 7, D.L. 223/2006). Il coefficiente dipende dal settore, è fissato dal D.M. 31 dicembre 1988 ed è dimezzato nel primo anno. Per molti fabbricati è il 3%. Il coefficiente maggiorato del 6% previsto per alcune imprese del commercio al dettaglio fino al periodo d’imposta 2027 vale solo per i fabbricati entrati in funzione entro il 2023, quindi non si applica a un immobile che compri oggi.

L’IMU sugli immobili strumentali è deducibile per intero dal reddito d’impresa e non dall’IRAP (art. 1, comma 772, L. 160/2019).

Alla vendita la differenza tra prezzo e costo non ancora ammortizzato è plusvalenza tassata con l’IRES al 24%. Per le plusvalenze realizzate dal 2026 non si può più dividerla in cinque esercizi, salvo che si ceda un’azienda o un ramo d’azienda posseduto da almeno tre anni.

Se la S.r.l. lo prende in leasing

La società deduce i canoni in un periodo non inferiore a dodici anni, qualunque sia la durata del contratto (art. 102, comma 7, TUIR). La quota capitale riferibile al terreno resta fuori. Alla vendita il costo fiscale residuo è basso e la plusvalenza è più alta.

Se lo compri tu e lo affitti alla società

La S.r.l. deduce tutto il canone. Tu dichiari il canone ridotto del 5% come reddito di fabbricati e paghi l’IRPEF progressiva (art. 37, comma 4-bis, TUIR). La cedolare secca sui negozi valeva solo per i contratti firmati nel 2019. Se non sei un imprenditore e vendi dopo cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza non è tassata (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR).

Il canone deve essere di mercato. Un canone lontano dai valori di mercato tra società e soci può essere contestato dall’Agenzia. Conserva una stima o il confronto con le quotazioni OMI.

Le imposte sull’acquisto

Se vende un’impresa, la cessione di un immobile strumentale di regola è esente IVA, salvo opzione per l’IVA o vendita dell’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dalla fine dei lavori (art. 10, n. 8-ter, D.P.R. 633/1972). In esenzione si pagano registro di 200 euro, ipotecaria del 3% e catastale dell’1%. Se il venditore applica l’IVA e compri come privato, l’IVA resta un costo: su 300.000 euro al 22% sono 66.000 euro. Se vende un privato si paga il registro al 9%.

Un esempio inventato su 18 anni

Immobile non industriale da 300.000 euro, venduto da un’impresa in esenzione IVA. Costo con imposte 312.200 euro. Fabbricato pari all’80%, coefficiente 3%. Vendita dopo 18 anni a 300.000 euro. Interessi, IRAP e addizionali esclusi.

Acquisto in S.r.l. Ammortamento in 18 anni 131.124 euro, IRES risparmiata 31.470 euro, circa 1.750 euro l’anno. Alla vendita plusvalenza di 118.924 euro e IRES di 28.542 euro. Restano 2.928 euro: l’ammortamento ha soprattutto rinviato le imposte.

Leasing in S.r.l. di 12 anni, con l’ipotesi che le imposte d’acquisto pagate dalla società di leasing siano comprese nel finanziamento e un riscatto di 30.000 euro, ammortizzato al 3% dopo il riscatto. Deduzioni 230.080 euro, IRES risparmiata 55.219 euro, circa 4.515 euro l’anno nei primi dodici. Alla vendita, con un costo fiscale residuo basso, l’IRES sulla plusvalenza è di circa 52.000 euro. Il vantaggio è soprattutto di cassa.

Acquisto personale e canone di 18.000 euro l’anno. La S.r.l. deduce 324.000 euro e risparmia 77.760 euro di IRES. Tu paghi IRPEF per 101.574 euro se la tua aliquota marginale è del 33%, 132.354 euro se è del 43%. Se la società ti avesse dato gli stessi soldi come dividendo, tra IRES e ritenuta del 26% le imposte sarebbero state 141.782 euro. La vendita, dopo cinque anni, non è tassata.

Questa strada non conviene se i 312.200 euro li devi prendere dalla società. Come dividendo servono 421.892 euro lordi e 109.692 euro di ritenuta, molto più dei circa 9.400 euro che risparmi al 43%.

Se sei un professionista

Per il professionista le regole sono diverse e più restrittive, in particolare sull’ammortamento dello studio comprato a proprio nome e sulla deduzione dei canoni di leasing. La riforma del reddito di lavoro autonomo del D.Lgs. 192/2024 le ha riscritte: prima di decidere fai verificare come si applicano al tuo caso.

Protezione del patrimonio e uscita

In S.r.l. l’immobile risponde dei debiti della società. A tuo nome è fuori dai rischi d’impresa, ma risponde dei tuoi debiti personali, comprese le garanzie firmate per la società. In leasing è della società di leasing fino al riscatto, e se smetti di pagare i canoni lo perdi. Vendere l’immobile della S.r.l. e portare il ricavato ai soci costa due volte, IRES sulla plusvalenza e 26% sul dividendo.

Come possiamo aiutarti

Rifacciamo il confronto con i tuoi numeri: prezzo, venditore, settore, aliquota IRPEF, provvista e uscita prevista. Se la strada più semplice è anche la migliore, te lo diciamo. Contatta lo Studio Commerciale Paternò.

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